Le bloc-notes de Daniel Houlle

Le cycle de hausse des prix de l’immobilier arrive à son terme. Le mouvement était amorcé depuis au moins un an. La baisse affecte en premier la province qui avait connu depuis 10 ans un fort mouvement de hausse des prix, aussi bien du neuf que de l’ancien. Toute la question est de savoir quelle sera l’ampleur et la durée de ce mouvement de correction  du marché. L’immobilier est comme la bourse : il connaît des cycles. Evidemment, quand le réajustement est à la baisse, c’est moins agréable.

Ce qui est sûr, c’est que le mouvement va s’accentuer en 2009. Certains prévoient un recul autour de 8% en 2009, avec des variables d’une région à l’autre. Le pouvoir d’achat en berne, le resserrement du crédit et le retour du chômage n’incitent pas à l’optimisme. On le voit au nombre de transactions qui sont en chute libre : - 34% par rapport à la même période de 2007 ! Et dans l’ancien, les ventes ont diminué de 25% au premier semestre. De fait, les primo accédants se retrouvent éjectés du marché et ceux qui peuvent investir attendent que les prix baissent encore, certains que l’étiage n’est pas atteint. D’autant plus que nombreux sont ceux qui ont un crédit relais à rembourser : ces crédits qui permettent de faire la jointure entre l’achat d’un bien et la vente d’un autre représentaient fin 2007 12% des crédits à l’habitat.

Cependant, cette crise présente des particularités qui la différencient des précédentes. D’abord les promoteurs ne se sont pas lancés dans des programmes en blanc, sans réservation préalable, et anticipant le ralentissement de l’activité, beaucoup ont réduit leurs programmes (les mises en chantier de locaux professionnels ont diminué de 21% au 3^ème trimestre). D’autre part, il existe des investisseurs de long terme qui misent sur l’immobilier, avec des fonds propres qui constituent une force de rebond importante. Enfin l’augmentation des prix n’était pas due à une spéculation mais à un mouvement des particuliers qui voulaient devenir propriétaire, profitant de la baisse des taux d’intérêt et de l’allongement de la durée des prêts. D’ailleurs dans le même temps, les loyers ont aussi progressé. Et là encore, les promoteurs ont aussi anticipé le retournement par une diminution des mises en vente de logements neufs (-26,4% au deuxième trimestre) et des mises en chantier (-28,2%). Si le ralentissement est inéluctable, un krach apparaît peu probable. Ceux qui jouent l’effondrement des prix pourraient faire chou blanc. Les « fondamentaux » restent sains et il y a peu de créances douteuses, c’est pourquoi la reprise pourrait intervenir en 2011, s’appuyant sur le déficit de logements qui n’est pas comblé et le dynamisme de la population dans un pays où les ménages ne sont pas très endettés.

Mais les investisseurs ne maîtrisent pas deux données : la durée et l’ampleur du ralentissement dont dépendront en grande partie le revenu disponible des ménages et l’attitude des banques… C’est pourquoi le gouvernement ne reste pas les bras croisés. Il a pris plusieurs mesures qui visent à soutenir les mises en chantier. Ainsi les HLM rachèteront l’an prochain à des opérateurs privés 30 000 logements dont la construction était programmée mais pas enclenchée. Le « pass-foncier » sera étendu aux appartements, et devraient profiter à 30 000 bénéficiaires. Enfin, les banques sont incitées à rouvrir les vannes du crédit, et le plafond de ressources ouvrant droit aux prêts PAP sera fortement relevé permettant à 60% des ménages de devenir éligibles (20% actuellement).