Le bloc-notes de Daniel Houlle

Le logement locatif privé devrait connaître une baisse des loyers en raison d’une offre excédentaire dans de nombreuses régions et diminution des besoins en logement jusqu’en 2015 en raison d’une moindre augmentation du nombre des ménages qui concernera toutes les régions.

Alors que les listes d'attente du logement social ne cessent de s'allonger, le marché du logement locatif privé, devenu trop cher pour une majorité de candidats à la location pourrait, connaître un retournement aussi spectaculaire que celui de la vente : baisse des loyers et offre excédentaire dans de nombreuses régions semblent être en effet les deux tendances qui apparaissent sur un arrière-plan de crise économique qui n'a probablement pas encore produit tous ses effets...

En raison d’une offre de logements dépassant largement la demande, alimentée notamment par l'arrivée massive sur le marché des logements achetés de 2003 à 2007 sur plans, grâce au régime de défiscalisation "Robien", le niveau moyen des loyers sur la France entière a baissé de 4,65% pour les appartements et de 2,31% pour les maisons, selon un réseau de 900 agences immobilières. Les loyers des grands appartements chutent lourdement, ainsi que globalement ceux de nombreuses villes de province. La situation pourrait s’aggraver encore : tous les "Robien" achetés au plus fort du "boom" de l'immobilier n'ont pas encore été livrés, et les mêmes errements risquent de se reproduire avec le nouveau régime "Scellier" !

Une étude du Crédit Foncier publiée le 7 juillet dernier met en évidence une centaine de communes, dont une soixantaine de plus de 50.000 habitants, situées dans les zones d'éligibilité aux régimes "Robien", "Borloo" et "Scellier", et où l'offre de logements locatifs est déjà ou est susceptible de devenir rapidement excédentaire. Les investisseurs qui y achètent des logements attirés par l'avantage fiscal auquel ils ouvrent droit risquent de rencontrer des difficultés pour y trouver des locataires au prix prévu par le budget prévisionnel établi par les vendeurs, et donc de devoir louer moins cher, mettant en cause l'économie de leur investissement, voire de ne pouvoir louer dans le délai d'un an maximum pour bénéficier de la déduction fiscale ou de la réduction d'impôt !

Selon le Crédit Foncier, le nombre de logements achetés pour bénéficier de ces régimes et restés vides faute de locataires, estimé entre 5 et 10.000 dans un rapport risque de doubler, d'autant que la morosité économique s'ajoutant à une offre déjà excédentaire entraîne une forte baisse des loyers dans certaines régions ! Parmi les villes citées comme dangereuses pour les investisseurs en « Scellier » : Angers !

A ces excédents d'offre par la construction risque de s'ajouter une contraction de la demande.

Une étude prospective des besoins en logements du BIPE estime qu'il faut revoir en baisse les prévisions pour les années qui viennent : elle fait état de besoins prévisionnels de "seulement" 370.000 logements par an, y compris de résidences secondaires, soit plus que le niveau de production actuel compte tenu de la crise (300.000), mais moins que la production de 2008 (428.000) ! Ceci résulterait du ralentissement dans la création de ménages ; du coup, dans les années qui viennent, la demande de logements liée à l'évolution du nombre de ménages sera en baisse dans toutes les régions. Cette prévision bat en brèche les analyses répétées depuis plusieurs années expliquant que les prix de l'immobilier ne peuvent baisser durablement en raison de l'existence d'une demande structurellement non satisfaite, liée justement en grande partie à l'augmentation du nombre de ménages. Selon le BIPE, les besoins en logements pourrait reprendre leur croissance et remonter à 400.000 à partir de 2015...

A noter que cet institut de prévision est pour le moment le seul à prendre le contre-pied d'un consensus, qui chiffre plutôt à 500.000 par an le nombre de logements nouveaux nécessaires pour résorber la crise du logement, mais son analyse est à prendre d’autant plus en considération que ses prévisions antérieures - celles concernant le marché de la vente - ont eu tendance à se réaliser. Les segments de marché alimentés par une construction dopée à la défiscalisation ne sont en effet probablement pas ceux qui permettront dans les années qui viennent aux classes moyennes et modestes de se loger à des conditions soutenables, et les investisseurs qui s'y lancent aujourd'hui peuvent s'exposer à de rudes déconvenues...